מחירי הדירות כיום מרקיעים שחקים, ורוב הישראלים מתקשים לרכוש דירה למגורים. אמנם, הממשלה עושה מאמצים לאפשר לחסרי דירות ולמשפרי דיור להגשים חלום ולרכוש נכס למגורים, בעיקר באמצעות תוכנית הדגל של שר האוצר כחלון – מחיר למשתכן.

מגבלות הון עצמי על פי הנחיות בנק ישראל

כדי לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד 2 מאדם פרטי, יש לעמוד במגבלות שהטיל בנק ישראל, ובראשן מגבלת ההון העצמי. לפי הנחיות בנק ישראל הבנקים למשכנתאות רשאים לאשר הלוואה לרכישת דירה רק אם יש ללווה הרוכש דירה ראשונה 25% הון עצמי, כלומר הלווה יכול לקבל מימון בשיעור 75% משווי הדירה. משפרי דיור חייבים להוכיח הון עצמי של 30% ומשקיעים נדרשים להון עצמי בגובה 50% משווי הנכס שברצונם לרכוש.

בנוסף, חשוב להכיר מגבלות נוספות עליהם החליט בנק ישראל בעשור האחרון, ביניהן לפחות שליש (33%) מהמשכנתא בריבית קבועה, צמודה או לא צמודה, וכן מגבלת גובה ההחזר. הבנקים כמעט ואינם מאשרים משכנתאות אם ההחזר החודשי גבוה מ-33% מסך ההכנסה הפנויה של הלווה.

אגב, זוגות צעירים ויחידים חסרי דירה בעלי אישור זכאות לתוכנית מחיר למשתכן, זכו להקלה משמעותית בנושא, מאחר ובאפשרותם לרכוש דירה חדשה במסגרת הפרויקט גם אם יש ברשותם הון עצמי של 100,000 ₪ בלבד. כל עוד שווי הנכס אינו גבוה מ-1.8 מיליון ₪.

קניית דירה לא רק לעשירים

משבר הדיור בישראל גבוה וחמור, רבים אינם יכולים לגייס את ההון העצמי הנדרש על פי מדיניות בנק ישראל. לכן, כדאי לדעת כי ישנן מספר אפשרויות באמצעותן כל אחד יכול להגשים את החלום ולרכוש דירה למגורים. רגע לפני שאנו מציגים בפניכם מספר דרכים שיאפשרו לכם לרכוש דירה למרות ההון העצמי הנמוך, כדאי להביט בדוגמא הבאה כדי להבין כיצד מחשבים את ההון העצמי הנחוץ לרכישת דירה.

נניח ומר ישראלי גר בשכירות ואין לו דירה בבעלותו, לפי תקנות בנק ישראל עליו לגייס לפחות 25% הון עצמי. כלומר, אם ברצונו לקנות דירה למגורים בשווי 1.2 מיליון ₪, עליו לגייס הון עצמי של 300,000 ₪. במידה ומר ישראלי מעוניין לרכוש דירה להשקעה עליו לגייס הון עצמי של 600,000 ₪.

מדוע בנק ישראל מחייב את רוכשי הדירות לגייס הון עצמי?

רוב הישראלים זקוקים למשכנתא במימון גבוה כדי לרכוש נכס למגורים או להשקעה. המשכנתא הממוצעת כיום היא כ-700,000 ₪, זהו סכום גבוה שיש להחזיר לבנק, ניתן לקחת את ההלוואה לרכישת דירה לתקופה של 20 שנה ולמעלה מכך, עד 30 שנה לכל היותר. ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, כך הבנקים דורשים ריביות גבוהות יותר בגלל הסיכון הרב שהם נוטלים על עצמם.

בנק ישראל מעוניין לצנן את שוק המשכנתאות ולהימנע ממשברים כתוצאה מלקיחת משכנתאות גדולות ויקרות, לכן הוחלט על מגבלת ההון העצמי.

כיצד לקנות דירה עם הון עצמי נמוך?

במידה ויש לכם הון עצמי נמוך אינכם צריכים לוותר על החלום לרכישת דירה, בעזרת יועצי משכנתאות מנוסים ומקצועיים תוכלו גם אתם לרכוש דירה למגורים. יועץ משכנתא מנוסה מתחיל באפיון הלווה ובודק מהי יכולת ההחזר שלו, כמה כסף פנוי יש לו, איזה מקורות כספיים ברשותו ועוד.

כדי להצליח לקנות דירה למרות ההון העצמי הנמוך, יועץ משכנתאות יציע כמה דברים, לדוגמה שעבוד נכס ההורים בתמורה להלוואה כדי לגייס את ההון העצמי הנדרש. אפשרות נוספת היא לרכוש נכס להשקעה ביישובי הפריפריה בהם מחירי הנדל"ן נמוכים. בנוסף, ניתן לקחת הלוואה על חשבון כספי הפנסיה או חסכונות ארוכי טווח, כדי לגייס את ההון העצמי ולהקטין את תשלומי ההחזר החודשיים של המשכנתא.

עזרה מההורים

אחד הפתרונות לקניית דירה למרות ההון העצמי הנמוך הוא גיוס מימון מההורים. לא כל ההורים יכולים לסייע לילדים שלהם עם הון נזיל, אך במידה ויש להם דירה בבעלותם, הם יכולים לקחת הלוואה כנגד שעבוד הנכס בגובה ההון העצמי הנדרש לילד, או למעלה מכך. בנוסף, ההורים יכולים להצטרף כלווים למשכנתא של הילד, ולשלם חלק ממנה, ובכך לסייע להם.

הלוואה על חשבון קרן השתלמות או קרן פנסיה

אפשרות נוספת לקניית דירה עם הון עצמי נמוך היא באמצעות לקיחת הלוואה על חשבון הכספים שנצברו בקרן פנסיה, קופת גמל או קרן השתלמות. חשוב לדעת כי הלוואה על חשבון כספי הפנסיה נחשבת לאטרקטיבית בגלל הריבית הנמוכה, חברת הביטוח או בית ההשקעות המנהלים את כספי הפנסיה שלכם לא לוקחים סיכון מאחר וכספכם מופקד אצלם, והם מציעים הלוואות אטרקטיביות לכל מטרה.

הלוואה על חשבון חסכונות ארוכי טווח

בעלי חסכונות ארוכי טווח בבנקים יכולים לקחת הלוואה אטרקטיבית על חשבון החיסכון ולגייס את ההון העצמי, ואפילו להפחית בגובה המשכנתא כדי לשלם פחות כסף מדי חודש. לכן, בעת הפגישה עם יועץ משכנתא כדאי לציין האם יש ברשותכם חסכונות בבנקים ומהו הסכום המופקד בהם.

רכישת דירה זולה

לא חייבים למהר ולרכוש דירה בשווי 1.2 מיליון ₪ או יותר, אפשר לחפש דירה בת 3-4 חדרים בפריפריה. כך צריך הון עצמי נמוך, ומשלמים את המשכנתא באמצעות שכר הדירה, וממשיכים לגור בשכירות. בעוד כמה שנים אפשר לממש את הנכס ברווח ובינתיים לחסוך בצד, ורק אז לרכוש דירה יקרה יותר.