רכישת קרקעות היא מהלך עסקי מוכר ונפוץ הטומן בחובו הזדמנות לרווח כלכלי מוכח. הבעיה היא שגופים עסקיים נוטים לא פעם למהר לרכוש קרקע מבלי לבדוק את טיבה וההזדמנות בכלכלית בה ויוצאים בהפסדים שיכולים להגיע עד מאות אלפי שקלים. בגלל סוגי הקרקעות השונים והאפשרויות שעומדות בפנינו בכל רכישה, ישנה חשיבות רבה להתנהלות מחושבת ובדיקה דקדקנית של ייעוד הקרקע כמו גם, תוכניות עתידיות הנמצאות על שולחנה של ועדת התכנון והבנייה. כדי להבין טוב יותר על מה ולמה, ריכזתי עבורכם מידע שימושי שימנע מכם להוציא מאות אלפי שקלים על חתול בשק.
איזה קרקעות ניתן לרכוש ומה הסיכונים בכל אחת מהן
ישנם מספר סוגים של מגרשים לרכישה כאשר אחת המוכרות מבניהן היא קרקע חקלאית להפשרה. אולם במקרים אלו הסיכוי שווה לסיכון כיוון שיכולים לקחת שנים רבות עד שהקרקע תופשר אם בכלל. במידה ואכן תופשר בעל הקרקע ייהנה מתשואה של מאות אחוזים. אולם כמו בקרקע חקלאית כל הזדמנות נדל"נית טומנת בחובה יתרונות וסיכונים שיש לבחון בכל רכישה זאת כדי שלא ייוצר מצב של הפסד העולה על הרווח הצפוי.
שטחים באזורים עירוניים: מגרשים באזורים בהם עומדת לקום שכונה חדשה או מתוכננים כחלק מהרחבתה של עיר קיימת. מדובר בשטחים אטרקטיביים מאוד עקב פיתוח נרחב של האזור כולו. עם מכירת השטח לאחר הבנייה ניתנות לקונה זכויות קנייניות שונות ואף אחוזי בעלות על בניין שיקום על השטח. אולם לפני שממהרים לרכוש חשוב לבחון האם מדובר במיקום אסטרטגי, מידת תחרותיות באזור ומידת הביקוש מול ההיצע של מגורים באזור זה.
קרקעות באזורי מגורים: מדובר בשטחים המצויים באזורים עירוניים קיימים כאשר היתרונות העיקריים בקרקעות אלו הם הסבירות הגבוהה לבניית בתים ובניינים, פוטנציאל הרווח הגבוה עקב ביקוש רב וסבירות לקבלת זכות על דירה בעת המכירה לקבלן. אולם גם כאן ישנו סיכון שכן חלק מהקרקעות באזורי מגורים עשויות לשמש לטובת פארקים, בתי ספר וגנים ולא לבתים.
אזורי תעשיה ומלאכה: מגרשים הממוקמים בפאתי האזורים העירוניים ובעלות שטח נרחב. עקב מיקומם לצד מפעלים ושכונות עוני מדובר באזור אטרקטיבי פחות אך עדיין משתלם שכן מדובר בשטח שיכול להיות מושכר לאורך שנים. על מנת לא לרכוש מגרש למכירה שקנייתו לא תשתלם לטווח הרחוק חשוב לבדוק קודם את תוכניות הפיתוח העירוני, מרכזים גדולים, מידת הנגישות לקרקע וכל דבר נוסף שעשוי לסייע בגיבוש תמונת המצב של השטח.
שטחים פתוחים: קרקעות טבעיות שלא נעשתה עליהם בנייה ולא בוצעו בהן עבודות עפר מעולם. מדובר בשטחים המוגדרים כשטחי טבע בהם לא פעם נמצאות שמורות טבע וגנים לאומיים. בדומה לריאות ירוקות ושטחים המוגנים תחת המשרד לאיכות הסביבה, מדובר בשטחים בעלי סיכון גבוה שלא כדאיים כלל להשקעה.
מה בודקים לפני שרוכשים?
במידה ומצאתם מגרש למכירה שאתם מעוניינים להשקיע בו, רצוי להיעזר בחברה המתמחה בתחום שכן תפקידה בין היתר היא לוודא שכל הבדיקות הרלוונטיות כבר נעשו. אולם מאחר ומדובר בעלויות של כמה מאות אלפי שקלים, חשוב לבדוק ולוודא גם בעצמנו את כל הפרטים המהותיים.
אחד הדברים החשובים ביותר בעסקאות נדל"ן הנחשבות לא פעם למורכבות הוא קבלת תמונת מצב מלאה על מעמדו של השטח. וודאו תחילה שקיים ייפוי כוח חוקי של המוכר כראייה לכך שהשטח לא משועבד. בשלב זה, חשוב להיות מלווה על ידי עורך דין שיגבה את תוקף המסמכים. לאחר מכן, בחנו כדאיות העסקה בהתאם למיסים השונים שאותם תדרשו לשלם כאשר הבולט מבניהם הוא מס השבח העשוי להגיע עד ל50% מהרווח ביום ההפשרה.
לאחר שהבדיקות הראשוניות יצאו תקינות, יש לבחון את מיקומו הגיאוגרפי של השטח שכן ככל שהקרקע תהיה קרובה יותר לאזורים עירוניים מרכזיים, כך עולה הסבירות שתופשר לבניה. לצד זאת, יש לבחון את תוכניות המתאר לשנים הקרובות ולבדוק האם ישנן הפקעות של שטחים לטובת מבני ציבור באזור הסמוך לשטח. דבר נוסף וחשוב לא פחות הוא פנייה לרשות העתיקות בבדיקה האם האזור מוכר ככזה שיש בו ממצאים ארכיאולוגים או שטחי שימור שיכולים למנוע את הפשרת הקרקע. לאחר שבדקתם את הנתונים הללו וגיבשתם תמונת מצב אובייקטיבית על השטח ניתן לגשת למלאכה ולהגיש לבנק בקשה למשכנתא.
לסיום חשוב להדגיש , שמאגר השטחים והמגשרים למכירה הוא כה רחב שפשוט מאוד למצוא את עצמכם בעסקה שממנה אתם עלולים לצאת מופסדים. מהסיבה הזו, חשוב מאוד לבצע את כל הבדיקות הנדרשות בטרם הרכישה ולא לוותר אף פעם על סיוע מאנשי מקצוע.
